พ่อค้าแม่ค้าอยากกู้ซื้อบ้าน ต้องเตรียมตัวอย่างไร

ความฝันที่จะมี “บ้าน” เป็นของตนเองสักหลัง คงไม่ใช่เรื่องยากสำหรับคนที่สามารถซื้อได้ด้วยเงินสด แต่ถ้าต้องซื้อด้วยการกู้เงิน ถ้าเป็นกลุ่มคนที่มีรายได้ประจำหรือคนกินเงินเดือนก็ไม่ใช่เรื่องยากเช่นกัน แต่ถ้าเป็นกลุ่มพ่อค้าแม่ค้าตลาดสด ตลาดนัด หรือรถเข็น หากต้องการกู้เงินเพื่อซื้อบ้านสักหลัง มักถูกปฏิเสธจากธนาคารด้วยเหตุผลหลักๆ* ดังนี้

• รายได้ไม่มั่นคงหรือรายได้ไม่แน่นอน

  เหตุผลปฎิเสธเรื่องนี้มักเกิดกับกลุ่มพ่อค้าแม่ค้า คนกลุ่มนี้หลายคนมีรายได้สูง หรือเรียกว่า “รวย” ก็ว่าได้ สามารถซื้อสินทรัพย์หลายๆ ประเภทได้ด้วยเงินสด เช่น ซื้อรถกระบะ จ่ายค่าเซ้งตึก หรือเซ้งแผงค้า เป็นต้นแต่กรณีบ้านที่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่มาก การซื้อเงินสดก็ทำได้ยากขึ้น เลยต้องอาศัยการขอสินเชื่อจากธนาคาร แต่เมื่อไม่มีเอกสารทางการค้า ไม่มีการหมุนเวียนบัญชีธนาคาร หรือมีการหมุนเวียนบัญชีที่น้อยมาก ทำให้ไม่สามารถประเมินรายได้ที่แท้จริงได้ ดังนั้น การมีเอกสารทางการค้าและการหมุนเวียนบัญชีอย่างสม่ำเสมอเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เป็นการช่วยยืนยันความมั่นคงของรายได้ได้เป็นอย่างดี เพิ่มโอกาสขอสินเชื่อเงินก้อนใหญ่ไปแก้ปัญหาความต้องการเงินซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น

• มีภาระหนี้สินจำนวนมากและมีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี

  ซึ่งสถาบันการเงิน สามารถดูได้จากเครดิตบูโรเมื่อลูกค้าต้องการสินเชื่อได้ลงนามยินยอมให้ตรวจสอบ และก็มักจะพบว่ามีภาระผ่อนเป็นจำนวนมาก ปัญหาที่ตามมา คือ มีการผ่อนชำระที่ไม่ตรงตามเงื่อนไข หรือผ่อนบ้างไม่ผ่อนบ้าง สาเหตุส่วนใหญ่มาจากหมุนเงินไม่ทันหรือช็อตเงิน ทำให้มีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี ส่วนใหญ่ถึงขั้นเป็นหนี้ NPL และโดนฟ้องร้องดำเนินคดีในที่สุด

ความสามารถในการชำระหนี้ไม่ผ่านเกณฑ์ที่กำหนด

พบว่า ส่วนใหญ่มีภาระหนี้ที่ต้องผ่อนชำระหนี้เดิมมากกว่า 50% ของรายได้ เข่น มีรายได้ 30,000 บาท มีภาระที่ต้องผ่อนมากกว่า 15,000 บาทต่อเดือน ซึ่งยังไม่นับรวมกับภาระที่ต้องผ่อนบ้านที่ขอกู้ในครั้งนี้ จึงทำให้ถูกปฎิเสธการขอสินเชื่อบ้าน

ถ้าอยากกู้เงินซื้อบ้านต้องเตรียมตัวอย่างไร**

เมื่อได้รู้เหตุผลหลักๆ แล้วว่าทำไมสินเชื่อบ้านมักถูกปฎิเสธจากธนาคาร หลายคนจึงได้สอบถามเข้ามาที่ธนาคาร หากต้องการกู้เงินซื้อบ้านต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้าง1 ซึ่งวิธีการเตรียมตัวที่จะแนะนำให้พ่อค้าแม่ค้าสามารถทำได้ด้วยตนเอง แต่ต้องทำตั้งแต่เนิ่นๆ โดยไม่มีความจำเป็นต้องหันไปใช้บริการจากนายหน้าเถื่อน สำหรับวิธีการเตรียมตัวกู้ซื้อบ้านมีเรื่องที่ต้องเตรียมหลัก 8 ข้อด้วยกัน มีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1. เก็บรวบรวมเอกสารทางการค้าไว้ให้ดี

ไม่ว่าจะเป็นบิลซื้อ-บิลขาย ทั้งบิลเงินสดหรือบิล VAT, ใบออเดอร์สั่งสินค้า, สัญญาว่าจ้างต่างๆ, รวมทั้งสัญญาเช่าแผงหรือร้านค้า ใบเสร็จค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ฯลฯ เอกสารต่างๆ เหล่านี้เป็นสิ่งที่มีค่า สามารถนำมาใช้เป็นหลักฐานเพื่อใช้ยืนยันความสม่ำเสมอของรายได้ ดังนั้น ต้องจัดเก็บไว้ให้ดี และนำมาแสดงเมื่อต้องการขอกู้เงินกับธนาคาร

สำหรับบางรายที่ไม่มีเอกสารทางการค้า ก็ไม่ต้องกังวลไป เพราะธนาคารไม่ได้พิจารณาจากเอกสารทางการค้าเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ใช้ในการพิจารณาอีกหลายปัจจัย ซึ่งจะได้กล่าวถึงในลำดับถัดไป

2. จัดทำบัญชีรับ-จ่ายเพื่อปิดรอยรั่วทางการเงิน

เพื่อจะได้รู้ว่าในแต่ละเดือนมีรายได้และค่าใช้จ่ายเดือนละเท่าใด มีกำไรเดือนละเท่าใด นอกจากจะนำมาเป็นเอกสารประกอบการขอกู้เงิน ยังช่วยให้รู้ว่าในแต่ละเดือนร้านค้าของเรามีจุดอ่อนตรงจุดใดบ้าง

3. เปิดบัญชีหมุนเวียนทางการค้า

เมื่อจัดทำบัญชีแล้ว ต่อมาต้องแยกบัญชีทางการค้าออกจากบัญชีที่ใช้ส่วนตัว พ่อค้าแม่ค้าหลายรายมีการใช้เงินปะปนกันไปมา โดยมีการนำเงินที่ใช้หมุนเวียนในร้านค้า (เงินที่ต้องใช้ซื้อสินค้ามาขาย) ถูกนำไปใช้จ่ายส่วนตัว ปัญหาที่ตามมาทันทีคือ ทำให้ขาดเงินหมุนเวียนหรือ ไม่มีเงินไปใช้ซื้อสินค้ามาขาย ส่วนใหญ่ต้องไปยืมจากเจ้าหนี้นอกระบบ จนหลุดเข้าสู่วงจรอุบาทว์ หรือจะเติมเงินส่วนตัวเข้าไปในธุรกิจ จนไม่ทราบสถานะที่แท้จริงของกิจการว่าจริงๆแล้วมีกำไรหรือขาดทุนกันแน่

เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดเหตุการณ์ในลักษณะนี้ขึ้นอีก แนะนำให้เปิดบัญชีเงินฝากออมทรัพย์3หรือบัญชีกระแสรายวัน4อย่างใดอย่างหนึ่ง เพื่อใช้ในการรับเงิน-จ่ายเงินที่ได้จากการค้าขายเข้ามาเก็บไว้ในบัญชีทางการค้า และเมื่อรู้ว่าในแต่ละวันหรือแต่ละเดือนเหลือเงินเท่าใด สามารถแบ่งกำไรบางส่วนออกมาไปไว้ในบัญชีส่วนตัว เพื่อนำไปใช้จ่ายอุปโภคบริโภคภายในครอบครัว ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้จาก

ที่สำคัญเมื่อเปิดบัญชีเรียบร้อยแล้ว ขอแนะนำให้สมัครใช้บริการ K PLUS SHOP5 นอกจากเป็นการอำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าแล้ว รายการชำระค่าสินค้าที่ผ่านบัญชีเป็นตัวช่วยยืนยันยอดขายหรือรายได้ที่ผ่านบัญชีได้อย่างชัดเจน

4. ตั้งเป้าหมายบ้านที่ต้องการซื้อ

กำหนดประเภทบ้านที่ต้องการซื้อ เช่น ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ จากนั้นกำหนดงบประมาณที่ต้องการซื้อ เพื่อประเมินจำนวนเงินที่ต้องผ่อนต่อเดือนและประเมินรายได้สุทธิหรือกำไรสุทธิต่อเดือนได้ที่จะทำให้สามารถกู้เงินซื้อบ้านได้2 ตัวอย่างเช่น ต้องการซื้อตึกแถว ราคาประมาณ 3 ล้านบาท โดยขอกู้เต็มจำนวน ระยะเวลาผ่อน 30 ปี ยอดเงินผ่อน 21,000 บาทต่อเดือน โดยต้องมีรายได้สุทธิหรือกำไรสุทธิอย่างน้อยเดือนละ 42,000 บาท บนสมมติฐานคนกู้ไม่มีภาระหนี้อื่นๆ และธนาคารกำหนดเกณฑ์การผ่อนไม่เกิน 50% ของรายได้สุทธิ***

5. ฝึกสร้างวินัยการออม

เมื่อได้กำหนดเป้าหมายเรียบร้อยแล้ว เรื่องที่ต้องทำต่อมาคือ ฝึกสร้างวินัยการออมด้วยการฝากเงินเข้าบัญชีเงินฝากทวีทรัพย์ ซึ่งบัญชีประเภทนี้กำหนดให้ต้องฝากเงินเป็นจำนวนเงินเท่าๆ กันทุกเดือนๆ ละ 1 ครั้ง และต้องฝากอย่างต่อเนื่องเป็นระยะเวลา 24 เดือน ด้วยรูปแบบการฝากเงินที่ต้องฝากเป็นประจำทุกเดือนจึงมีลักษณะคล้ายกับการผ่อนบ้านคือต้องผ่อนเท่าๆ กันทุกเดือนเหมือนกัน แต่จะแตกต่างในเรื่องของระยะเวลาการผ่อน ซึ่งคนที่ฝากเงินประเภทนี้ต้องลองจินตนาการไปว่ากำลังผ่อนบ้านอยู่ แล้วลองดูว่าถ้าต้องฝากแบบนี้ไปเป็นระยะเวลา 20-30 ปี จะทนได้หรือไม่

สำหรับยอดเงินที่ต้องฝากควรมีจำนวนเงินที่ไม่น้อยกว่ายอดที่ต้องผ่อนเดือน จากตัวอย่าง ยอดที่ต้องผ่อนต่อเดือน คือ 21,000 บาท ดังนั้น จำนวนเงินฝากไม่ควรต่ำกว่า 21,000 บาทต่อเดือนเช่นกัน หากมีความสามารถในการฝากเงินที่น้อยกว่ายอดเงินที่ต้องผ่อน ก็ไม่ต้องกังวล สามารถฝากเงินได้ตามกำลังความสามารถที่ทำได้ แต่ทั้งนี้ควรกลับมาทบทวนเเป้าหมายที่ตั้งมีความสอดคล้องกับความสามารถในการหารายได้หรือไม่

6. สำรวจตัวเองให้เรียบร้อยก่อนกู้เงิน

ด้วยการตรวจสอบเครดิตบูโร7 เพื่อดูสถานะหนี้ในปัจจุบันว่ามีสถานะอย่างไร มีการผ่อนปกติ หรือขาดผ่อน หรือถูกดำเนินคดีไปแล้ว ซึ่งเคสที่เคยพบบ่อยๆ บางคนจำไม่ได้ว่าเคยมีการกู้เงินแทนบุคคลคนในครอบครัวหรือญาติพี่น้องเพื่อนำไปใช้จ่ายหรือไม่ หรือเคยมีการค้ำประกันให้ใครบ้างหรือไม่ ซึ่งในรายงานเครดิตบูโรจะบอกสถานะหนี้อย่างละเอียด หากพบว่าตนเองเป็นหนี้ที่มีปัญหาหรือกำลังถูกดำเนินคดี จะได้รีบจัดการแก้ไขหนี้สินหรือภาระค้ำประกันให้เรียบร้อยก่อนกู้เงิน หากมีข้อสงสัยเรื่องการอ่านรายงานเครดิตบูโร สามารถสอบถามได้จากเจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคารกสิกรไทย

7. ไม่สร้างหนี้ใหม่โดยไม่จำเป็น

ภาระผ่อนที่เพิ่มขึ้นจะมีผลกับความสามารถในการซื้อบ้านอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จากตัวอย่างข้างต้น หากต้องการซื้อตึกแถว ต้องมีภาระผ่อนต่อเดือน 21,000 บาท และมีรายได้สุทธิเดือนละ 42,000 บาท หากก่อนกู้ซื้อบ้าน ได้มีการไปซื้อรถกระบะ 1 คัน ผ่อนเดือนละ 10,000 บาท สมมติว่า

7.1 กรณีมีรายได้สุทธิเท่าเดิม ความสามารถในการผ่อนจะเหลือเพียงเดือนละ 11,000 บาท ทำให้สามารถกู้ซื้อบ้านได้ในราคา 1,570,000 บาท (มาจาก 11,000 X 1,000,000 ÷ 7,000) หรือ

7.2 กรณีต้องการซื้อตึกแถวที่มีราคาซื้อขายเท่าเดิม ต้องมีรายได้เพิ่มขึ้นจากเดิมเดือนละ 42,000 บาท เป็นเดือนละ 62,000 บาท (มาจาก 21,000+10,000 = 31,000 ÷ 50%) หรือต้องมีรายได้เพิ่มขึ้นจากเดิมอีกเดือนละ 20,000 บา

8. สร้างเครดิตที่ดีให้กับตนเอง

ด้วยการสมัครบัตรเครดิต8 โดยใช้เงินฝากออมทรัพย์ หรือเงินฝากประจำมาค้ำประกัน จำนวน 15,000 บาทขึ้นไป โดยแนะนำให้เลือกชำระเต็มจำนวน หลีกเลี่ยงการจ่ายชำระขั้นต่ำ**** และเลือกหักบัญชีอัตโนมัติเพื่อชำระบัตรเครดิต เพื่อป้องกันการลืมชำระเงินและเป็นการสร้างประวัติทางการเงินที่ดีหรือสร้างเครดิตที่ดีให้กับตัวเอง เพื่อจะทำให้การกู้เงินในอนาคตทำได้ง่ายขึ้น

ข้อควรรู้ : แนวทางนี้สามารถนำไปประยุกต์ใช้ได้กับคนทุกสาขาอาชีพที่ไม่มีหลักฐานทางอาชีพ/การค้า และหลักฐานทางการเงินที่ไม่ชัดเจนได้เช่นกัน นอกจากเป็นการเตรียมตัวสำหรับการกู้ซื้อบ้านแล้ว แต่ยังสามารถนำไปใช้สำหรับการขอสินเชื่อธุรกิจได้อีกด้วย อนึ่ง การเตรียมตัวที่ได้แนะนำไปข้างต้น ไม่ได้หมายความว่าธนาคารจะอนุมัติเงินกู้ให้กับทุกคนที่ปฏิบัติตาม เพราะธนาคารมีปัจจัยในการพิจารณาเงินกู้อีกหลายปัจจัยด้วยกัน แต่อย่างน้อยหากปฏิบัติได้ก็มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ดีกว่าไม่ได้ทำอะไรเลย

สำหรับพ่อค้าแม่ค้าที่ต้องการกู้เงินเพื่อซื้อบ้านเป็นของตนเองสักหลัง หากมีการเตรียมตัวที่ดี เช่น เตรียมเอกสารทางการค้า การจัดทำบัญชีรับจ่าย แยกบัญชีการค้าออกจากบัญชีใช้จ่ายส่วนตัว ตั้งเป้าหมายบ้านที่ต้องการซื้อ ฝึกสร้างวินัยการออม สำรวจตัวเองให้เรียบร้อยก่อนกู้เงิน ไม่สร้างหนี้ใหม่โดยไม่จำเป็น และสร้างเครดิตที่ดีให้กับตนเอง เพียงเท่านี้จะทำให้การกู้เงินซื้อบ้านไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป ซึ่งเป็นเรื่องที่สามารถทำได้ด้วยตนเอง โดยไม่ต้องไปง้อพวกนายหน้าเถื่อนอีกต่อไป